基于测度预警的房地产泡沫问题研究,论文范文

毕业论文

2.房地产的发展历程及形成原因
2.1房地产泡沫状况概述
2.21泡沫概念
在市场经济发展持续发展背景下,房地产泡沫已较为常见,首先应了解何所为泡沫,才能进一步对房地产泡沫进行研究与分析。美国著名经济学家金德尔伯格(Charles.P.Kindleberger)认为:“泡沫一词没有明确的定义,我们可以将其大致定义为:某一商品在某段时间内价格急剧上涨,这种现象初期时会吸引大量买卖者试图从中取得经济效益,而忽略其风险以及谋利效率。随着价格的持续增长,往往是价格的暴跌和商品的贬值,严重导致行业乃至国家经济危机”。我国经济专家学者对“泡沫”亦有定义,他们普遍认为,“泡沫”是一种可观察的价格浮动,这是一项有关于经济交流的活动,通常这种活动伴随着价格上涨或下跌。通过以上叙述,我们可得出判断“泡沫”的四大要素有:媒介(通常是一类或一系列经济)、契机(不为谋取利的行为)、预算(消费者觉得商品价格依然会持续上涨)、价值落差(实际市场价值与理想价值间所存在的差异)。同时,在了解到“泡沫”定义后,需掌握泡沫经济与经济泡沫间的关系与差异。泡沫经济是指经济市场不协调,投资方式的多样化难以稳定其价格,泡沫一旦达到饱和,房地产经济体制将严重受影响。经济泡沫是指因经济因素而产生的倾斜现象,由于市场经济的可协调性,这种倾斜能在一定时间内自我修复,最终达到平衡状态。
2.2.2房地产泡沫的界定
通过对“泡沫”简要分析后,再对房地产泡沫进行研究就相对简单,显然房地产泡沫亦是泡沫的一种表现形式,房地产泡沫的大致含义是:由契机获取利益而来,商品住房严重偏离正常轨道发展,其价格离谱上涨。房地产泡沫价格是指商品住宅价格与实际价值间的严重不符,当其价格上涨至市场经济体制无法承受时,则会出现价格暴跌现象,严重将会导致经融危机。
2.3房地产泡沫的特征
房地产泡沫是泡沫的一种表现形式,其特征与泡沫大致相同,有如下几点:
(1)定期内房价极速上涨
随社会经济的快速发展,人们对于商品住宅的需求量越来越大,但土地资源是有限的。由于无法满足人们的需求量,从而导致房地产市场价格在一定时间内大幅度上涨,商品住宅销售价格与实际价值间存在巨大偏差,由此可见,我国房地产市场体制难以维持平衡。
(2)商品住宅空置率增高
商品住宅空置率亦可叫做房屋闲置率,房屋闲置顾名思义就是空闲房屋的所占比例,它是判断该阶段房地产市场供给量是否超标的重要依据。同时,它亦是放映当前阶段我国房地产市场发展情况的检测器,房屋闲置率的计算公式如下:
房屋闲置率=房屋闲置总面积/全部完工的房屋总面积
由于房地产市场投资能取得可观的经济效益,于是房屋的供给量往往都高于需求量,这种情况势必会导致房屋闲置率升高,以此造成房地产泡沫。
(3)广泛出现“示例效应”
“示例效应”是房地产市场的一个重要特性,由于在房地产市场发展初期,很多投资者从中受益,于是在从众心理下,人们便纷纷涌入于房地产市场投资中,期望获取高额收益。房价上涨趋势愈演愈烈,房地产泡沫问题亦随之越来越严重。
(4)大量投资金额涌入房地产行业
现阶段,我国房地产行业与各大银行密切联系,各大商业银行35%的业务内容与房地产市场相关,且房地产市场贷款在银行年贷款总金额所占比例较高。但房地产开发商或购买者资金不足时往往都会通过向银行贷款的方式来凑齐经费,由此便使大量银行资金流入房地产市场。同时,各大商业银行也十分看好房地产市场的开发与建设,房地产市场能全面带动国民经济的持续发展。但若当房地产市场一旦出现破产时,银行亦会随之受到重创,由此导致更为严重的经济危机。
2.4房地产泡沫形成的原因
房地产行业往往存在两种资金表现形式,其分为固有资产和金融资产,由于表现形式的异样,以致我国房地产市场泡沫的成因分析较复杂。一些国内外知名专家学者认为应该由外因与内因两个方面进行分析与研究,由于外因涉及的范围较广,因此政治以及社会因素就归纳为外因。
2.4.1内部原因
(1)房地产市场的供给有限
无论是任何一种商品,其价格由供给与所需所决定,房地产市场亦是如此,房地产市场的价格是由人们对商品住宅需求以及各开发建筑商对商品住宅的供给所共同决定。在社会经济发展的快速时期,人们对商品住宅的需求量越来越大,各房地产开发商及见此情形便扩大建筑规模,开发出更多的商品住房来满足消费者。但土地资源有限,土地资源是影响建造商品住宅的决定性因素。由于土地资源不存在供给弹性,它是固定不变的,甚至其供给函数呈一条垂线。就此各大房地产开发商便只有通过提升价格来获取更为丰厚的利润。综上所述,由于土地资源的有限性,导致各房地产供给不足,以致开发商通过提升来保证获取利益。
(2)房地产市场的投资契机
由于房地产市场投资能为消费者与投资者带来高额收益,但亦存在风险,多数投资者希望通过住房增值来牟取暴利,这种投资契机与一般的购买所需存在很大的差异。正常的购买量会因为房价的上涨而下降,但投资所需却恰恰与之相反,房价越是上涨,投资者们的投资欲望越强。反之,房地产市场化不景气,这种投资欲望便会衰退。
(3)当地场市场被迫性与提高性需求
人们对房地产市场除基本需求以外,还存在实际需求,这类实际需求量的上涨也会间接导致房价持续上涨,这种实际需求涵盖两个方面,被迫性需求与提高性需求。所谓被迫性需求顾名思义是指由于被迫才购房,这种被迫或许来自于结婚、就业以及拆迁等。同时由于城市人口的迅速增长,我国城市化建设脚步的加快,大量农村人口或外来人口的迁入亦会导致房价上涨,这些也是被迫性购买的一部分缘由。所谓提高性需求则是指随社会经济的快速发展,人们生活水平的不断提高,人们对现有的居住环境不满意,想要提高其生活品质,由此可见这类购房需求则被称作为提高性需求。在结合近年来,居民收入提高,人们购买能力的提高,房地产市场价格亦大幅上涨。
(4)投资者的侥幸心理
人们对投资的预期越大,他们的理性思维就越弱,侥幸是一项非理性心理活动,特别是在一些经济项目中,这种心理活动较为常见。由于房地产市场投资能为投资者带来高额收益,以致人们的预期往往是不切实际的。当房价上涨时,投资者们往往十分乐观,期望能再次上涨,以此获取更高的收益。这种预期是在排除投资风险的情况下所得,这种投资预期势必会给投资者们带来一种假象,此时投资者们往往就会失去理智,从而加大投资力度。另一种侥幸心理属于从众效应,当投资者无法对投资状况进行判断时,投资者往往会选择人多的一项投资,这类投资由于缺乏全面分析与研究,往往会导致盲目跟风的投资现象。甚至有的投资者还认为在一定时间内,房价还会持续上涨,于是盲目加大投资力度,最后酿成不可挽回的经济损失。综上所述,正是由于投资者抱有侥幸心理,才导致泡沫形成。
(5)城市化的建设
近年来,由于国家大力加强城市与农村的整合工作,从而促进城市化建设脚步的加快。城市化建设的基本是立足农村产业转向至服务型社会发展。城市化发展程度的计算方法是:
城市化发展程度=国家城市人口总数/国家总人口数
城市化发展程度就是由这种计算公式所得出,且这一比例正是衡量城市化发展的重要数据基础。有关专家学者据此绘制了1980年至2030年的我国城市化程度图(如图1所示)。
图1我国城市化程度图
由该图可见,人口比重从1980年至2015年其比重逐年上升,且预估亦是呈上升趋势,我国城市化率现今已高达50%,我国正处于城市化发展快速增长阶段,大批外来人口以及农村人口迁入城市,进而引起房价的上涨或下跌。由此可见,我国城市化建设亦是影响当地场泡沫的主要因素。
2.4.2外部原因
(1)宏观经济因素
随居民收入的不断提高,人们除去日常所需费用后的剩余部分选择储蓄在银行或是进行投资取决于个人,另外还有一部分原因是由于货币汇率的波动,但我国长期处于通货膨胀状态,且其膨胀水平居高不下在此背景之下,与其将资金储蓄在银行还不如去投资。再结合当下房地产市场发展状况良好,由此便吸引了越来越多投资者参与,投资者们纷纷融入房地产投资中,进而导致房价持续上涨,房地产泡沫问题亦越来越严重。
(2)国家政府因素
房地产行业作为我国社会经济市场的主力军,其在我国经济发展中不容小觑,随国家政府相继出台的政策研究表明,国家政府和地方政府将会给予房地产行业更多的关注与支持。房地产投资者往往就是借此契机,进而加大投资力度,他们认为房地产备受国家政府重视与支持,因此在房价不会暴跌。若房地产市场遭受严重打击进而会导致地方政府经济遭受影响。由此可见,房地产市场遭受不利影响时,中央政府以及地方政府会予以其适当的保护与扶持。但国家政府的能力亦有限,政府对房地产市场的维护与帮助有一定限度,若无法对房地产市场进行有效帮助,则会适得其反。虽我国政府大多廉洁公正,但还是依然存在某些地区政府贪污腐败,从而导致房价上涨,最终促成房地产泡沫。
(3)跨国热钱逐步涌入
随我国社会经济的持续发展,从2006年以来,人民币就一直处于升值期,同时人民币汇率亦一直保持上升趋势,而且有持续上升的势头,该种趋势使大量国外资金大量流入中国房地产市场。且近年来,中国房地产市场发展的相对稳定,其投资行业发展的亦是十分乐观,以此便使得大量跨国热钱的不断涌入。据有关数据显示,近40%的国外热钱投资于中国房地产市场,且该比重仍在持续增长中。由于国际热钱存在极其不稳定性,因此大量跨国热钱的不断融入会打破房地产市场原有平衡,从而导致我国房地产市场的比重失调,这亦是导致房地产泡沫的一大缘由。
(4)金融行业的支持
除房地产市场在我国整体经济市场所占比例较高外,还有金融行业亦占不少比重。金融行业对房地产行业的支持分别为两大方面:对房地产开发商的支持与购房者的支持。当房地产开发资金不足时,银行贷款是其凑齐资金的主要手段,且现今银行业务与房地产市场联系密切,房地产市场是个各大商业银行主要服务对象,正是由于这种情况,使得有些银行在贷款过程中予以房地产市场贷款更为优惠政策。基于此情况,越来越多的房地产开发商向各大商业银行寻求贷款,正是由于金融行业予以房地产市场开发的大力支持与帮助,才使越来越多的投资商融入房地产市场。另外一方面,由于老百姓购房资金不足,所以采取按揭形式购房,人只需要支付首付,然后按月还款,就可实现“住房梦”。这种政策使很多普通老百买的起房,有房住。人们住房需求量的增加,使金融行业与房地产市场联系的更加紧密。
(5)户籍制度的影响
众所周知,我国户籍制度颇具特色,自1995年以来,我国户籍便被划分为城市与农村两大类。我国居民户口的群众因此遭受很多曲解,其主要体现在就业、文化、生活水平等方面。正是由于各种国家对户籍制度的改革,使越来越多的群众向往居民户口。这时买房就是解决这一问题的良好途径,房地产开发商在建筑初期就与相关政府部门签署了合作协议,如,买房可转城市户口。以此作为抓住消费者的眼球,且广受广大人民群众的支持和青睐。越来越多人加入到城市购房的行列中,人们对商品住宅的需求量日益增多,虽能为我国房地产市场的发展添砖加瓦,但同时也助长了房地产市场泡沫。
(6)人们精神内涵的丰富
现阶段是社会经济发展的快速时期,人们对生活水平的追求早已不仅局限于温饱,且更注重精神层面的追求。按中国传统思想来看,所谓幸福美满是建立在有房基础上,普遍中国家庭十分看重房子,且很多父母为自己的孩子购房置房。人们生活水平的逐步提高,当其有能力提升自身居住环境时,他们通常会实际情况购置新房。现在很多情侣结婚亦会首要考虑住房问题,虽也有人持相反观点,但不得不承认中国传统理念对我国房地产市场的发展具一定影响。

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作者: wxs

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